Baugeld: Forward-Darlehen

Baugeld: Niedrig-Zins sichern mit einem Forward-Darlehen

Es besteht immer die Möglichkeit, ein Baugeld umschulden zu lassen. Besonders attraktiv ist so eine Umschuldung des Baugelds dann, wenn auf dem Kapitalmarkt aktuell ein sehr niedriger Zinssatz angeboten wird. Grundsätzlich können Sie Ihren alten Baufinanzierungs-Vertrag jederzeit kündigen.

Eine Umschuldung macht dann Sinn, wenn andere Banken oder Versicherungen günstigere Kredit-Konditionen für das Baugeld anbieten. Ob der aktuelle Zins auf dem Kapitalmarkt jedoch genau dann für Sie attraktiv ist, wenn Ihr alter Vertrag ausläuft, kann niemand garantieren. Garantiert werden kann jedoch, dass Sie sich einen niedrigen Zins reservieren können.

Mit dem Forward-Darlehen aktuellen Niedrig-Zins für die Zukunft sichern

Das Forward-Darlehen ermöglicht, einen heute niedrigen Zinssatz auf dem Kapitalmarkt für die Zukunft zu sichern. Läuft Ihr Baugeld-Darlehen also erst in bis zu maximal 3 Jahren aus, können Sie sich den heutigen Zins festschreiben lassen durch ein Forward-Darlehen, das Sie bei derselben oder einer anderen Bank aufnehmen.

Das Forward-Darlehen wurde 1996 von der Dr. Klein & Co. AG ursprünglich exklusiv für die Finanzierung kommunaler, gemeinnütziger Wohnungsunternehmen ins Leben gerufen. Seitdem konnte es sich durch seine Vorzüge für Anleger und Kreditnehmer auf dem Markt etablieren und ist ein festes Finanzierungs-Instrument innerhalb der (Immobilien-) Finanzierung geworden.

Mit dem Forward-Darlehen kann man sich einen Anschlussvertrag (Prolongation) an den bereits bestehenden Vertrag eines Baugelds sichern – mit dem Vorteil, den aktuellen Niedrig-Zins für den künftigen Baugeld-Vertrag reserviert zu wissen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn Ihr bestehender Vertrag in maximal 3 Jahren ausläuft. Denn den aktuellen Zinssatz kann man sich mittels des Forward-Darlehens nur bis zu höchstens 36 Monate sichern.

Vorteile des Forward-Darlehens

Ein Forward-Darlehen ist in der Regel ein klassisches Annuitäten-Darlehen mit Sondervereinbarung. Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass Sie eine monatlich gleich bleibende Rate zahlen müssen. Diese feste Rate ermöglicht eine hervorragende Planungssicherheit und zudem ausgesprochene Verlässlichkeit.

Die Sondervereinbarung bei dieser Art des Annuitäten-Darlehens ist, dass Sie eine vertraglich vereinbarte Vorlaufzeit – genannt Forward-Periode – haben. Diese Vorlaufzeit legt fest, in wie vielen Monaten Sie den neuen Ablöse-Vertrag mit dem aktuellen Zinssatz für den alten, bereits bestehenden Baugeld-Vertrag antreten wollen.

Ein Forward-Darlehen ermöglicht Ihnen, für die Tilgung ihres Baugelds einen günstigen Zins für die Zukunft zu sichern. Durch einen niedrigeren Zins können Sie mehrere tausend Euro einsparen. Durch diese Einsparmöglichkeit haben Sie liquide Mittel, die Sie fortan wieder zur freien Verfügung haben.

Die Höhe Ihres Forward-Darlehens zur weiteren Tilgung des Baugelds ist im Regelfall genau die Summe, die als Restschuld Ihres alten Baugeld-Vertrages noch zu tilgen ist.

Wichtig ist stets, dass Sie vor Vertragsabschluss eines Forward-Darlehens die Angebote der einzelnen Banken sorgfältig miteinander vergleichen. Denn im Idealfall lassen sich so mehrere tausend Euro einsparen. Um ein Forward-Darlehen für die Umschuldung Ihres Baugeldes abschließen zu können, müssen Sie bei der betreffenden Bank die Objektunterlagen zu Ihrer Baugeld-finanzierten Immobilie vorlegen und persönliche Angaben machen.

Nachteile des Forward-Darlehens

Die Zinssicherheit des aktuellen Niedrig-Zinses kostet einen gewissen Aufschlag für die Bank. Denn diese garantiert Ihnen einen Zins, den Sie vielleicht nach Ablauf der Forward-Periode nicht mehr auf den Kapitalmarkt bekommen würden. Diese Zinssicherheit erkaufen Sie sich allerdings mit einem gewissen Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag eines Forward-Darlehens zur Umschuldung des Baugelds liegt momentan zwischen 0,2 – 0,4 Prozentpunkten, die der aktuelle Niedrig-Zins heraufgesetzt wird.

Die Höhe des Zinsaufschlags beim Forward-Darlehen ist abhängig von der Zinsstruktur. Die Zinsstruktur setzt sich zusammen aus dem Risiko des Forward-Darlehens für die Bank (abhängig u.a. von Ihren Kreditsicherheiten), dem Beleihungswertauslauf (Kredit-Laufzeit), der Steuerhöhe, der Forward-Periode (empfohlen: maximal 12 Monate) und dem aktuellen Leitzins.

Der Leitzins ist ein von der Europäischen Zentralband (EZB) festgelegter Zinssatz zur Regulierung des Geld- und Kapitalmarktes. Durch die Höhe des Leitzinses kann die EZB die Refinanzierungs-Konditionen für Banken festlegen und so die Geldmenge im Umlauf regulieren. Der Leitzins ist ein geldpolitisches Instrument der EZB, mit dem sie Einfluss auf den Refinanzierungsmarkt ausüben kann.

Wenn Sie ihr Baugeld umschulden – etwa durch ein solches Forward-Darlehen – müssen Sie bedenken, dass Notar- und Grundbuchkosten anfallen in einer Höhe von etwa 0,5 % der eingetragenen Grundschuld. Eine Neubewertung der Immobilie ist bei den meisten Banken hingegen kostenfrei.

Ein Forward-Darlehen zur Umschuldung Ihres Baugelds kann Ihnen einen sehr günstigen Zins für die Zukunft sichern. Allerdings besteht immer auch das Risiko, dass der Zins anders als erwartet in Zukunft ohnehin günstig ist. Dann hätten Sie durch ein Forward-Darlehen eventuell Verlust gemacht, da Sie einen Zinsaufschlag wegen der Absicherung gegen das Zinsänderungsrisiko zahlen müssen.

Grundsätzlich sind Sie dazu verpflichtet, ein Forward-Darlehen – beispielsweise zur Umschuldung des Baugelds – anzutreten. Auch dann, wenn der Kapitalmarkt sich positiv entwickelt hat und Sie das Forward-Darlehen eigentlich nicht mehr brauchen. Treten Sie von dem Vertrag des Forward-Darlehens zurück, müssen Sie eine erhebliche Nichtabnahme-Entschädigung zahlen.

Echtes und unechtes Forward-Darlehen

Im Bankwesen wird unterschieden zwischen einen echten und einem unechten Forward-Darlehen. Wenn Sie Ihr Baugeld durch ein echtes Forward-Darlehen umschulden, beginnt Ihre Zinsbindungsfrist mit dem festgehaltenen Niedrig-Zins erst mit dem tatsächlichen Beginn der Tilgung und Inanspruchnahme des Forward-Darlehens. Wenn Sie also eine Zinsbindung des Niedrig-Zinses von 10 Jahren und eine Forward-Periode von 3 Jahren haben, dann haben Sie nach der Umschuldung noch 10 Jahre den garantierten Niedrig-Zins – ab dem Tag der Auszahlung der Umschuldungssumme für Ihr Baugeld.

Bei einem unechten Forward-Darlehen hingegen beginnt die Zinsbindungsfrist des garantierten Niedrig-Zinses für den Anschlussvertrag an den alten Baugeld-Vertrag bereits mit Vertragsabschluss. Bei einer Forward-Periode von 3 Jahren hätten Sie bei Tilgungsbeginn also nur noch 7 Jahre den Vorteil des garantierten Niedrig-Zinses.

 
 
 
 

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