Baugeld: Anfallende Baukosten

Bei der Finanzierung eines Eigenheimvorhabens, also der Aufnahme von Baugeld, sind die Baukosten und die Baunebenkosten zu beachten. Vielfach werden einzelne Positionen unterschätzt, es wird daher zu wenig Baugeld aufgenommen und mit zu wenig Eigenkapital kalkuliert, das im Idealfall mindestens 20 % bis 30 % der Finanzierung abdecken sollte. Bei manchen Anbietern von Baugeld ist eine Mindestsumme an Eigenkapital eine der grundlegenden Bedingungen.

Empfohlen wird in jedem Fall eine zusätzliche Reserve von rund 10.000,- € für ein Einfamilienhaus im normalen Umfang, da in vielen Fällen unerwartete Baukosten oder Baunebenkosten auf die Bauherren zukommen. Diese Summe klingt viel und ist dennoch knapp bemessen.

Allein ein unerwartet problematischer Baugrund erhöht die Baukosten schnell um das Mehrfache. Diese Reserve sollte in die Kalkulation der Finanzierung mit einbezogen werden.

Was gehört zu den Baukosten?

Die Unterscheidung zwischen Baukosten und Baunebenkosten spielt bei der Aufnahme von Baugeld insofern eine Rolle, als dass die Bank bei der hypothekenbesicherten Finanzierung die Baukosten anders bewertet. Sie fließen direkt in das Objekt ein und gehen damit in sichere Sachwerte über, stellen mithin eine sichere Hypothek dar.

Auch Vorbereitungsarbeiten wie das Einrichten der Baustelle, der Erdaushub und der Abtransport von Erde gehören dazu, ohne diese Maßnahmen wäre das Eigenheim nirgendwo zu errichten.

Direkte Sachwerte werden des Weiteren geschaffen durch:

  • Rohbauarbeiten
  • Dacharbeiten
  • Putzarbeiten
  • Kanal- und Versorgungsanschluss
  • Elektroinstallation
  • Heizungsinstallation
  • Sanitärinstallation
  • Estricharbeiten
  • Malerarbeiten, Wandfarben/Tapeten
  • Fenster, Außen- und Innentüren
  • Treppenbau
  • Fliesenarbeiten
  • Ofen/Kamin
  • Bodenbelege
  • Außenanlagen
  • Garage/Carport
  • abschließende Baureinigung

Diese Arbeiten gehören zum reinen Sachwert der Immobilie – egal ob Massiv- oder Fertigteilhaus – dazu und beeinflussen daher direkt die Höhe des Baugeldes. Dieses nur am Angebot für die Teile des Hauses festzumachen (wie bei Fertigteilhäusern oft beworben) greift viel zu kurz.

Es gibt Fertigteilhäuser für 60.000,- € bei einer Grundfläche von 110 m², das ganze Projekt kostet aber am Ende weit über 200.000,- €, wenn die Bauherren befragt werden. Dies liegt an den vorher nicht genannten, aber obligatorisch anfallenden Bau- und Baunebenkosten.

Kalkulation der Baunebenkosten

Bei der Aufnahme von Baugeld müssen die Baunebenkosten ebenso wie die Baukosten einkalkuliert werden. Einige Positionen sind bekannt und werden von niemandem vergessen, zum Beispiel die Planungs- beziehungsweise Architektenkosten, ebenso die Kosten für die Erschließung und den Notar.

Aber auch Statik-Kosten sind bei den Baunebenkosten zu berücksichtigen, ebenso Kosten für die Bauleitung, Versicherungen, Gebühren für Ämter und den Schornsteinfeger, Baustrom und -wasser, das Richtfest und der Umzug in das neue Eigenheim.

Zu den Kosten für die Finanzierung gehören die Baugeld-Zinsen, die in der Bauphase bereits anfallen, obwohl das neue Eigenheim noch nicht bewohnt, also für die bisherige Wohnung noch Miete gezahlt wird. Schließlich ist auch eine neue Küche zu den Baunebenkosten zu rechnen, in der Regel kommen einige Einrichtungsgegenstände hinzu, einfach weil mehr Platz da ist.

Richtige Aufnahme von Baugeld

Um Baugeld in der richtigen Höhe aufzunehmen, sollte die Finanzierung eher großzügig kalkuliert werden. Eine anschließende Finanzierung, weil das Geld nicht gereicht hat, ist immer aufwendig zu beschaffen und außerdem oft sehr teuer.

Wenn Baukosten mit einem Zinssatz aktuell (Sommer 2012) unter 3 % finanziert werden können, so kann es passieren, dass eine Nachfinanzierung als allgemeiner Ratenkredit für 6 % bis 10 % aufgenommen werden muss. Kluge Bauherren stellen daher eine nicht zu knappe Kalkulation der Baukosten für die Bank auf. Das bedeutet, es werden hochwertige Dachziegel und Fliesen oder Bodenbeläge kalkuliert.

Wenn in der Bauphase unerwartete Schwierigkeiten auftauchen und sich dadurch Baukosten erhöhen, kann an solchen Stellen durchaus zugunsten zum Beispiel einer Baugrundsanierung gespart werden, wenn die Bank erst einmal die Finanzierung bewilligt hat.

 
 
 
 

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