Rendite-Objekt Immobilie: Worauf ist zu achten?

Eine Immobilie zählt im Falle einer Vermietung zu den besten Rendite-Objekten überhaupt, allerdings ist für den tatsächlichen Gewinn vor allem die Lage entscheidend. Bei einer sehr guten Infrastruktur in einer begehrten Gegend erweist sich das ‘Betongold’ oft als herausragendes Rendite-Objekt.

Welche Art von Rendite-Objekt wird angestrebt?

Um mit einer Immobilie Geld durch eine Vermietung zu verdienen, müssen sich Anleger über die Art des Rendite-Objektes im Klaren sein. Abhängig von der Infrastruktur eignet sich ohnehin nicht jede Immobilie für eine Vermietung, mit der letzten Endes Geld verdient wird. Manche Häuser sind auch für bestimmte Anleger nicht als Rendite-Objekt geeignet, weil sie beispielsweise eine bestimmte Investitionshöhe erfordern oder ein sehr langfristiger Horizont eingenommen werden muss. Die finanziellen Mittel des Anlegers sind in jedem Fall entscheidend, entweder als Eigenkapital oder Baugeld-Darlehen von der Bank.

Mit einem erhöhten Investitionsvolumen steigt das Gesamtrisiko für den Anleger, denn je mehr oder größere Immobilien er besitzt, desto aufwendiger kann es sein, eine dauerhafte und permanente Vermietung zu gewährleisten. Anleger sollten bei der Bewertung einer Immobilie errechnen, ob die Vermietung und der Zinsgewinn dauerhaft die Kosten für das Baugeld-Darlehen beziehungsweise die Anfangsinvestition per Eigenkapital samt Fremdkapital-Zinsen (Baugeld-Zinsen) erwirtschaften kann.

Hierbei weisen Experten auf den Vorrang der Lage einer Immobilie hin. Diese wird durch zwei Faktoren bestimmt: die Attraktivität einer Region an sich und die Einbindung der entsprechenden Wohngegend in die lokale Infrastruktur. Der erste Punkt führt zu gravierenden Preisunterschieden und Renditeaussichten hinsichtlich der Kapitalanlage.

In vielen ostdeutschen Gegenden wie Dresden ist seit Jahren ein Wegzug von Bewohnern zu verzeichnen, die Immobilien- und Grundstückspreise sinken. Dort ein attraktives Rendite-Objekt zu erwerben erscheint beinahe aussichtslos. In Boom-Regionen wie München, Frankfurt und Stuttgart hingegen steigen die Preise, was im Verhältnis zu den Mieten betrachtet werden muss. Auch hier muss kalkuliert werden, ob eine Vermietung die Kosten für das Rendite-Objekt erwirtschaften wird, allerdings ist kaum jemals mit Leerstand zu rechnen, während diese Gefahr in Ostdeutschland tatsächlich besteht.

Hinsichtlich der Infrastruktur sollten Anleger noch genauer hinschauen. Es gibt durchaus sehr schöne Rendite-Objekte in Boom-Regionen, die lediglich etwas abseits von Städten gelegen und mit öffentlichen Verkehrsmitteln nur schlecht zu erreichen sind. Auch sind Ärzte, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Parks, Einkaufsmöglichkeiten, Behörden und kulturelle Angebote als Teil einer solchen, attraktiven Infrastruktur unmittelbar vor Ort nicht zu finden.

Für Familien mit Kindern kommt so ein Haus nicht infrage, aber auch nicht für Senioren, sondern lediglich für Personen, die komplett mit dem eigenen Kraftfahrzeug mobil sind. Das schränkt den Kreis der potenziellen Mieter für das Rendite-Objekt drastisch ein, auch Preisnachlässe helfen da nicht weiter. Selbst wenn Mieter gefunden werden, droht bei ihrem Auszug ein längerer Leerstand.

Die richtigen Mieter für das Rendite-Objekt

Wenn nun hinsichtlich der Immobilie alle Voraussetzungen erfüllt sind, die Lage und die Infrastruktur optimal passen und das Haus selbst ein begehrtes Miethaus wäre, müssen immer noch die passenden Mieter gefunden werden. Hier sollten Kapitalanleger konsequent hinschauen, auf die Bonität von Bewerbern achten, eine Schufa-Abfrage durchführen und Kontakt mit den Vor-Vermietern aufnehmen.

Das deutsche Mieterrecht gewährt Mietern einen sehr hohen Schutz, vor Ablauf eines Jahres sind sie meist schwer aus einem Haus herauszubekommen, selbst wenn sie keine Miete mehr zahlen. Es herrscht eine allgemeine Gefahr vor sogenannten Miet-Nomaden. Deshalb ist eine genaue Prüfung der potenziellen Mieter unabdingbar und dringend ratsam.

Der Vermieter hat nur begrenzten Zugang – nach Ankündigung – zu seinem Eigentum, was schlimmstenfalls aus einem ehemaligen Rendite-Objekt einen Sanierungsfall machen kann.

 
 
 
 

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